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Grand City Properties rutscht 2023 ins Minus - Aktionäre erhalten keine Dividende
Grand City Properties ringt mit steigenden Finanzierungskosten – ein Branchenproblem, das Aroundtowns Tochter besonders trifft.
Die jüngsten Berichte über steigende Finanzierungskosten haben nicht nur der Aroundtown-Tochter Grand City Properties, sondern der gesamten Branche zu schaffen gemacht. Infolgedessen musste das Unternehmen aufgrund des schwierigen Marktumfelds für Immobilienverkäufe sein Portfolio abwerten. Dies führte im vergangenen Jahr zu einem Verlust im dreistelligen Millionenbereich. Trotz gestiegener Einnahmen aus Mieten aufgrund einer starken Nachfrage nach Wohnraum, belasteten die höheren Finanzierungskosten den operativen Gewinn (FFO1). Zusätzlich wurde erneut keine Dividende ausgeschüttet und das Unternehmen gibt für das laufende Jahr eine vorsichtige Prognose aus. Doch wie bewerten Experten die Zukunftspläne des Wohnimmobiliengiganten?
Laut Analyst Jonathan Kownator von der US-Investmentbank Goldman Sachs entsprechen die Kennzahlen in großem Maße seinen Schätzungen. Auch die für das laufende Jahr prognostizierten Ziele des Konzerns sind im Einklang mit den Erwartungen. Allerdings kritisierte Analyst Paul May von der britischen Investmentbank Barclays, dass Grand City Properties zum zweiten Mal in Folge keine Dividende zahlt.
Im Jahr 2023 stiegen die Nettomieteinnahmen des im SDAX gelisteten Unternehmens insgesamt um vier Prozent auf rund 411 Millionen Euro, wie am Mittwoch in Luxemburg bekannt gegeben wurde. Dieser Anstieg ist hauptsächlich auf gestiegene Mieten und eine niedrigere Leerstandsquote zurückzuführen. Allerdings belasteten vor allem die höheren Finanzierungskosten das operative Ergebnis, das im Vergleich zum Vorjahreszeitraum um vier Prozent auf 183,9 Millionen Euro zurückging. Für das laufende Jahr erwartet die Grand City Properties-Tochter einen operativen Gewinn von 175 Millionen bis 185 Millionen Euro. Dies würde sowohl ein Rückgang als auch ein leichtes Plus bedeuten.
Im Gespräch mit der Finanznachrichtenagentur dpa-AFX nannte Verwaltungsratschef Christian Windfuhr zwei Gründe für die vorsichtige Gewinnprognose: zusätzliche Bankschulden, die getilgt werden müssen, sowie weitere Kosten durch Zinszahlungen für Hybridanleihen (Notes). Dadurch könnten die Gewinne aus dem operativen Geschäft durch diese zusätzlichen Kosten wieder relativiert werden. Für 2024 plant das Unternehmen, dass seine Nettomieten auf vergleichbarer Basis um drei Prozent wachsen.
Aufgrund der Abwertung des Immobilienportfolios hat das Unternehmen im Jahr 2023 einen Verlust von rund 638 Millionen Euro verzeichnet. Im Vorjahreszeitraum erzielte Grand City Properties noch einen Gewinn von über 179 Millionen Euro. Der Immobilienbestand wurde um neun Prozent abgewertet, wobei es in Deutschland zu einer Abwertung von elf Prozent kam, wie Unternehmenschef Refael Zamir in einer Telefonkonferenz mit Analysten erklärte. Insgesamt ist der Wert der Immobilien auf das Niveau von 2018 gefallen. Auch für das laufende Jahr erwartet der Manager weitere Abwertungen des Portfolios, die jedoch geringer ausfallen sollten als im Jahr 2023. "Wir hoffen, dass die Abwertungen etwa halb so hoch ausfallen werden wie im Vorjahr", fügte Verwaltungsratschef Windfuhr hinzu.
Wie auch andere Unternehmen aus der Branche hat Grand City Properties ein Auge auf seine Verschuldung und verkauft deshalb Immobilien. Im vergangenen Jahr hat das Unternehmen Wohnungen im Wert von 306 Millionen Euro veräußert, was etwa drei Prozent unter dem Buchwert liegt. Dabei handelte es sich hauptsächlich um ältere Objekte in London und Nordrhein-Westfalen. "Der Transaktionsmarkt ist nach wie vor schwach", sagte Verwaltungsratschef Windfuhr. Die Preise für Wohnungsverkäufe liegen nur knapp unter dem Buchwert. Zu den Käufern gehören hauptsächlich Family Offices, kleine Private Equity-Firmen und gelegentlich auch größere Finanzinvestoren. Allerdings sind die Deals eher klein. Im vergangenen Jahr hat das Unternehmen rund 1200 Wohnungen verkauft und es stehen immer noch Wohnungen im Wert von etwa 200 Millionen Euro zum Verkauf. Wie Windfuhr betonte, gibt es jedoch kein festgelegtes Ziel für die Anzahl der zu veräußernden Wohnungen. Wenn der Preis stimme, sei alles zum Verkauf bereit. Allerdings stehe das Unternehmen nicht unter Druck, etwas zu verkaufen.
Im Jahr 2023 waren die Kosten für Fremdkapital niedrig mit 1,9 Prozent per Ende des Jahres, bei einer durchschnittlichen Laufzeit von 5,3 Jahren. Der Konzern verfügt zudem über ausreichend Barmittel und liquide Mittel, um die Schulden bis Ende 2026 bedienen zu können. Obwohl sich die Marktlage in letzter Zeit etwas verbessert hat, bleibt die makroökonomische Unsicherheit bestehen, wie das Unternehmen betont. Um die Verschuldung abzubauen, ist es in der derzeitigen Situation besser, vorsichtig mit Kapital und Liquidität umzugehen. Für das Jahr 2023 wird deshalb erneut - wie bereits am Dienstag angekündigt - keine Dividende ausgeschüttet. Verwaltungsratschef Windfuhr erklärte, dass ab dem nächsten Jahr wieder eine Dividende in Betracht gezogen werden könne, wenn sich die Marktsituation verbessert. Bis dahin werde das Unternehmen weiterhin seine Geldreserven behalten, um seine Schulden auch nach 2026 bedienen zu können. Das Management geht davon aus, dass sich das Zinsumfeld ab Mitte 2024 wieder verbessern wird.
Grand City Properties ist hauptsächlich in dicht besiedelten Gebieten Deutschlands mit seinen rund 63.300 Wohnungen aktiv, unter anderem in Berlin, Nordrhein-Westfalen, der Region Halle-Leipzig-Dresden und im Rhein-Main-Gebiet. Zudem ist das Unternehmen auch in Metropolen wie London und München vertreten. Der größte Aktionär ist der Gewerbeimmobilienkonzern Aroundtown, der 61 Prozent am Unternehmen hält. Die Aktie des Unternehmens verzeichnete im frühen Handel einen Verlust von über vier Prozent und gab letztendlich noch rund 1,7 Prozent nach.
