Fed-Signale versprechen Hoffnung für Immobilienmarkt, aber Erwartungen bleiben gedämpft

Die Federal Reserve hat diese Woche die Erwartungen von Immobilienkäufern erfüllt: ein signifikanter Zinssatzschnitt und die Aussicht auf weitere Senkungen in der nahen Zukunft. Gleichzeitig sollten angehende Eigenheimbesitzer und Refinanzierungswillige ihre Hoffnungen auf einen deutlichen Rückgang der Hypothekenzinsen dämpfen. Obwohl die Fed die Hypothekenzinsen nicht direkt festlegt, ebnet ihre Neuausrichtung den Weg für niedrigere Hypothekenzinsen. In diesem Fall war die Maßnahme jedoch bereits weithin antizipiert, sodass die Zinsen schon vor der Bekanntgabe gesunken sind. „Wir haben den Großteil der Lockerungen bereits in diesem Jahr gesehen“, erklärte Danielle Hale, Chefvolkswirtin bei Realtor.com. „Es würde mich nicht überraschen, wenn die Hypothekenzinsen vor einem erneuten Rückgang noch etwas steigen.“ Wenn Hypothekenzinsen steigen, können sie die monatlichen Kosten für Kreditnehmer um Hunderte von Dollar erhöhen. Die Durchschnittszinsen für eine 30-jährige Hypothek stiegen von unter 3% im September 2021 auf einen 23-Jahres-Höchststand von 7,8% im Oktober letzten Jahres. Dies fiel zusammen mit der schrittweisen Erhöhung des Leitzinses durch die Fed zur Bekämpfung der Inflation. Seit Juli sind die Zinsen im erwarteten Vorfeld eines Zinsschnitts der Fed größtenteils gesunken. Laut Freddie Mac beträgt der durchschnittliche Zins für eine 30-jährige Hypothek jetzt 6,09%, gegenüber 7,22% im Mai, dem bisherigen Höchststand in diesem Jahr. Ein selbst bescheidener Rückgang der Hypothekenzinsen kann erhebliche Einsparungen über die Laufzeit des Kredits bedeuten. Für ein Haus im mittleren Verkaufspreis der USA von $416.700 würde ein Käufer in Los Angeles, der eine 20%ige Anzahlung leistet, etwa $312 pro Monat im Vergleich zu den Kosten beim Kauf des gleichen Hauses im Mai sparen. Obwohl niedrigere Zinsen die Kaufkraft der Hauskäufer erhöhen, sind Hypothekenzinsen um die 6% für viele Amerikaner, die Schwierigkeiten haben, ein Eigenheim zu finanzieren, immer noch nicht niedrig genug. Das liegt hauptsächlich daran, dass die Hauspreise in den letzten fünf Jahren um 49% gestiegen sind und damit fast doppelt so stark wie die Löhne. Für viele Käufer müssten die Hypothekenzinsen auf die historisch niedrigen Werte von vor drei Jahren zurückfallen oder die Immobilienpreise drastisch sinken, um ein Eigenheim finanzierbar zu machen. Beide Szenarien sind in naher Zukunft jedoch unwahrscheinlich. Ökonomen und Führungskräfte in der Hypothekenbranche erwarten, dass die Hypothekenzinsen in diesem Jahr weitgehend auf ihrem derzeitigen Niveau bleiben. Fannie Mae prognostizierte diese Woche, dass der Zinssatz für eine 30-jährige Hypothek im vierten Quartal durchschnittlich 6,2% betragen und im gleichen Zeitraum des nächsten Jahres auf durchschnittlich 5,7% sinken werde. Die Hypothekenzinsen werden durch mehrere Faktoren beeinflusst, darunter die Reaktion des Anleihemarktes auf die Zinsentscheidungen der Fed. Dies kann die Entwicklung der 10-jährigen Treasury-Rendite beeinflussen, die von Kreditgebern als Richtwert für die Preisgestaltung von Hypothekendarlehen genutzt wird. „Letztendlich wird das Tempo der Senkungen von Hypotheken- und Leitzinsen durch Wirtschaftsdaten bestimmt“, sagte Rob Cook, Vizepräsident bei Discover Home Loans. „Sollten zukünftige Daten zeigen, dass die Wirtschaft stärker als erwartet zurückgeht, würde dies den Druck auf die Fed erhöhen, aggressivere Zinssenkungen vorzunehmen, was wahrscheinlich zu niedrigeren Hypothekenzinsen für die Verbraucher führen würde.“ Die gedämpfte Aussicht auf Hypothekenzinsen lässt potenzielle Käufer und Verkäufer vor einer vertrauten Entscheidung stehen: Jetzt den Immobilienmarkt testen oder auf möglicherweise niedrigere Zinsen warten. Nick Young, ein Anwalt, der dieses Jahr mit seiner Familie von Phoenix nach Evergreen, Colorado, gezogen ist, hat sich entschieden, zur Miete zu wohnen, nachdem er festgestellt hatte, wie wettbewerbsfähig der Markt im letzten Frühjahr war. Mit einem Budget für den Hauskauf zwischen $1 Million und $1,5 Millionen sind er und seine Frau weiterhin auf der Suche nach dem perfekten Haus. Sie beobachten die Hypothekenzinsen, aber auch andere Faktoren wie die Inflation, die allgemeine Gesundheitslage der Wirtschaft und die Präsidentschaftswahlen. Immobilienmakler von Phoenix bis Tampa, Florida, berichten, dass viele Hauskäufer auf einen Rückgang der Hypothekenzinsen unter 6% warten. Einige hoffen, dass die Zinsen auf die Tiefstände von vor drei Jahren zurückkehren könnten. „Was ich versuche, sie zurück zur Realität zu bringen“, sagte Mike Opyd, Makler bei Re/Max Premier in Chicago. „Ich sage ihnen, 'wenn ihr ernsthaft kaufen wollt, dann macht es jetzt.'“ Der Rückgang der Hypothekenzinsen und die Zunahme des Angebots an Häusern auf dem Markt bieten Hauskäufern in diesem Herbst eine günstige Kulisse, typischerweise eine langsamere Jahreszeit für Hausverkäufe. Das Warten auf möglicherweise weitere Erleichterungen im nächsten Jahr könnte die Käufer vor einem verstärkten Wettbewerb um das gewünschte Haus stellen. In der Zwischenzeit könnten potenzielle Verkäufer weiterhin abwarten. „Beachtet, dass 76% der Menschen mit einer Hypothek einen Zinssatz unter 5% haben“, sagte Leo Pareja, CEO von eXp Realty. „Also könnte sich das Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage in naher Zukunft tatsächlich noch verschlechtern.“ Erstkäufer Drew Yae und seine Frau haben letzten Monat ein zweibettiges Stadthaus mit 1,5 Badezimmern in Bellingham, Washington, gekauft. Im Februar wurde Yae, ein Vergütungsanalyst, zunächst ein Zinssatz von 7% angeboten. Bis zum Abschluss des Deals war sein Zinssatz nur auf etwa 6,63% gesunken. „Ich würde gerne zu 5% oder 5,25% refinanzieren, aber ich weiß einfach nicht, ob das realistisch ist und ob das zwei Jahre oder länger dauern wird“, sagte er. Yae könnte seine monatliche Zahlung um etwa $300 senken, wenn er sein $407.000-Darlehen auf 5,5% umfinanziert. Eine Faustregel besagt, dass man bei der Refinanzierung prüfen sollte, ob man den aktuellen Zinssatz um die Hälfte bis drei Viertel Prozentpunkte senken kann. Die Nachfrage nach Hypothekenrefinanzierungen nimmt zu. In der vergangenen Woche stiegen die Refinanzierungsanträge laut der Mortgage Bankers Association um 24%. Immer öfter setzen Kreditgeber auf das alte „Date the rate“ Sprichwort, indem sie Originaldarlehen von Anfang an mit Refinanzierungsanreizen kombinieren. Nach einem Jahr mit Rekordzinsen um die 8% werben viele mit Angeboten, die den Käufern im Wesentlichen einen Ausweg aus ihrem aktuellen Zinssatz bieten, sobald dieser wieder gesunken ist, um die Kaufzurückhaltung zu mindern. „Das bekommt viel mehr Aufmerksamkeit“, sagte Mike Fratantoni, Chefökonom der MBA. „Auf Dauer mit einem Zinssatz von 7% festzustecken – für einen Erstkäufer ist das erschreckend.“ Die Navy Federal Credit Union beispielsweise bietet seit 2023 die beliebte „No-Refi-Rate-Drop“-Option an, die es Käufern ermöglicht, ihren Zinssatz für eine Gebühr von $250 zu senken, während die übrigen Bedingungen des ursprünglichen Darlehens beibehalten werden. Viele Hauskäufer entscheiden sich sowohl für temporäre Zinssenkungen als auch für kostenlose Refinanzierungen, sagte Darik Tolnay, Filialleiter von CrossCountry Mortgage in Lakewood, Colorado. „Sie alle wollen ein Eigenheim, daher sind die Menschen angesichts der allgemeinen Stimmung verzweifelt auf der Suche nach bezahlbaren Optionen“, sagte Tolnay.