Le secteur immobilier allemand sort de son sommeil de la Belle au bois dormant. Après une année difficile, marquée par une réticence dans les nouvelles affaires, des taux d'intérêt en hausse et des conditions de financement plus difficiles, il y a maintenant des premiers signes de reprise. De plus en plus d'entreprises font état d'une augmentation des nouvelles affaires et les experts ne considèrent plus les conditions de financement aussi restrictives qu'auparavant.

Un indicateur important du climat sur le marché du financement immobilier sont les déclarations des grandes entreprises attendues cette semaine. On attend avec impatience les nouvelles de LEG Immobilien, le deuxième plus grand groupe immobilier d'Allemagne, et de Vonovia, le leader du marché avec plus de 548 000 logements en portefeuille. Les questions sont toujours les mêmes : À quel point le modèle d'affaires s'est-il avéré résilient en temps de crise ? Et les mesures de restructuration mises en place sont-elles efficaces ?

L'ouverture a été faite lundi par LEG Immobilien et les chiffres ont surpris : bien que le géant du secteur ait enregistré une lourde perte d'environ 1,5 milliard d'euros, les opérations commerciales se sont déroulées comme prévu. Il était particulièrement réjouissant de constater le taux de croissance de l'indicateur clé de profit AFFO (Adjusted Funds from Operations), qui représente le flux de trésorerie disponible et a augmenté de plus de 66 pour cent pour atteindre 181,2 millions d'euros. En conséquence, un dividende de 2,45 euros par action sera versé, alors qu'il n'y en avait pas l'année précédente. Les investisseurs ont réagi positivement et l'action LEG a fait partie des plus grands gagnants du MDax lundi.

Le directeur de LEG, Lars von Lackum, se montre optimiste et prévoit une croissance continue des revenus ainsi qu'une activité transactionnelle accrue sur les marchés immobiliers à l'avenir. Contrairement à certains de ses concurrents, LEG tire avantage d'une concentration sur le logement abordable pour les personnes à faibles et moyens revenus, ce qui est avantageux dans la situation actuelle. L'année dernière, le loyer moyen hors charges chez LEG s'élevait à 6,58 euros par mètre carré, ce qui représente une hausse de quatre pour cent. Pour cette année, von Lackum s'attend même à une augmentation de 3,2 à 3,4 pour cent.

La concurrence, avec en tête Vonovia, qui présentera ses chiffres vendredi, a enregistré l'année dernière un loyer moyen hors charges de 7,58 euros par mètre carré. Les analystes s'attendent à ce que Vonovia confirme ce chiffre. De plus, la pénurie de logements est rapportée, qui semble chez Vonovia similaire à celle chez LEG. TAG Immobilien, qui annoncera ses chiffres mardi, a également confirmé la tendance à une baisse du taux de vacance. Les experts jugent la situation meilleure et fixent l'objectif de cours pour l'action TAG plus haut que le cours actuel.

Un aspect important pour la rentabilité des entreprises immobilières est la reconduction des baux. Dans de nombreuses zones, les prix atteignent déjà des montants en euros à deux chiffres. Von Lackum met donc en garde contre une paralysie du marché du logement, car de nombreuses personnes désirant déménager préfèrent rester dans leur logement actuel en raison des différences de prix entre les loyers existants et les nouveaux baux.

En plus des revenus locatifs, les groupes immobiliers ont également pris des mesures préventives dans le financement au cours des dernières années. LEG a adapté sa stratégie d'entreprise en novembre 2022 et a déjà vendu environ 2000 unités immobilières l'année dernière. D'autres ventes sont prévues pour cette année afin de générer davantage de capitaux propres et de réduire le taux d'endettement. Ce dernier a augmenté à 48,4 pour cent l'année dernière, en partie à cause de l'augmentation des taux d'intérêt, et est donc au-dessus de l'objectif de 45 pour cent. Pour le refinancement, LEG et Vonovia ont décidé de nouvelles approches, comme par exemple émettre des obligations en livres sterling britanniques.

Fabio Carrozza, Directeur Général de BF Real Estate Finance, considère la situation légèrement améliorée, mais partant toujours d'un faible niveau. Toutefois, il croit que tant les financiers que les emprunteurs s'adaptent mieux aux conditions difficiles du marché, permettant ainsi de bien gérer la crise. Par conséquent, le secteur n'est pas encore tiré d'affaire, mais il est sur la voie de l'amélioration.