Pemotongan Suku Bunga Fed: Sebuah Keberhasilan Besar untuk Pasar Hipotek?

Banyak calon pembeli rumah menantikan dengan penuh harap keputusan Federal Reserve yang akan datang, dengan harapan mendapatkan keringanan lebih lanjut dari suku bunga hipotek yang tinggi. Namun, meskipun setelah penurunan suku bunga yang diharapkan pada hari Rabu, mereka mungkin akan kecewa. Suku bunga hipotek rata-rata 30 tahun telah turun lebih dari satu poin persentase penuh sejak awal Mei menjadi 6,2% saat ini. Hal ini terjadi menjelang penurunan suku bunga pertama yang diharapkan dari The Fed dalam lebih dari empat tahun. Namun, para ahli industri berpendapat bahwa suku bunga hipotek tidak akan turun secara signifikan segera setelah keputusan The Fed. Danielle Hale, Kepala Ekonom di Realtor.com, menjelaskan bahwa manfaat dari penurunan suku bunga sudah terlihat dalam bentuk suku bunga yang lebih rendah. Hale menekankan bahwa yang lebih penting adalah apa yang dikatakan The Fed tentang kebijakan suku bunga masa depan untuk memicu penurunan yang berkelanjutan. Meskipun data ekonomi bercampur, The Fed mengisyaratkan niatnya untuk menurunkan suku bunga guna mendorong pertumbuhan ekonomi. Inflasi sebagian besar telah moderat pada bulan Agustus, tetapi tetap bertahan di kategori tertentu, termasuk pasar perumahan. Selain itu, pertumbuhan pekerjaan pada bulan lalu lebih lemah dari yang diharapkan, sementara pertumbuhan upah – indikator yang ketat untuk inflasi – tetap kuat. Menurut data CME FedWatch, para pedagang melihat peluang yang hampir sama untuk penurunan suku bunga sebesar 25 atau 50 basis poin pada pertemuan hari Rabu. Selain itu, mereka memperkirakan beberapa penurunan suku bunga lebih lanjut pada bulan November dan Desember, sehingga suku bunga acuan dapat berada sekitar 100 basis poin di bawah tingkat saat ini yaitu 5,25% hingga 5,5% pada akhir tahun. Chen Zhao, Kepala Penelitian Ekonomi di Redfin, memperingatkan bahwa suku bunga hipotek bahkan bisa meningkat sedikit dalam beberapa bulan mendatang jika The Fed menurunkan suku bunga lebih lambat dari yang diharapkan. Hal ini bisa mengejutkan dan mungkin mengecewakan banyak konsumen. Pada putaran penurunan suku bunga The Fed sebelum pandemi, pola yang serupa terjadi. Suku bunga hipotek rata-rata mencapai hampir 5% pada akhir 2018, tetapi turun menjadi 3,75% pada Juli 2019 ketika The Fed mulai menurunkan suku bunga. Meskipun terdapat dua penurunan masing-masing sebesar 25 basis poin lagi, suku bunga tetap berada antara 3,5% dan 3,8% untuk sisa tahun tersebut. Profesor Kelly Shue dari Yale School of Management meneliti mengapa banyak pembeli mengharapkan penurunan suku bunga yang lebih besar. Dia menemukan bahwa baik konsumen maupun peramal profesional cenderung melebih-lebihkan hubungan antara suku bunga jangka pendek seperti suku bunga acuan dan suku bunga jangka panjang seperti suku bunga hipotek. Fenomena ini, yang dikenal sebagai "pemikiran kategoris", sering menyebabkan keputusan yang salah. Shue memperingatkan pembeli untuk tidak menunda pembelian rumah dalam harapan mendapatkan suku bunga yang lebih baik. Menurutnya, tidak ada alasan untuk memilih jangka waktu bagi pinjaman hipotek jangka panjang dan refinancing. Kristin Bailey, Petugas Pinjaman Senior di LoanPeople, melaporkan bahwa banyak kliennya ingin membicarakan cara terbaik setelah penurunan suku bunga The Fed. Dia menyarankan untuk tidak menunggu dan bertindak sekarang. Meskipun suku bunga hipotek mungkin tidak turun lebih lanjut, pembeli pada musim gugur dan tahun depan mungkin akan lebih mudah untuk menavigasi pasar properti. Pasokan rumah yang tersedia terus meningkat tahun ini dan mencapai level tertinggi setelah pandemi pada bulan Agustus dengan lebih dari 909.000 rumah. Pembayaran rata-rata bulanan pada suku bunga hipotek saat ini juga sekitar 300 USD lebih rendah dibandingkan bulan Mei, ketika suku bunga lebih dari 7%. Ini meningkatkan keterjangkauan. Hale memperkirakan bahwa pasar properti diperkirakan akan kembali ke nilai rata-rata jangka panjang pada tahun 2025, berdasarkan siklus masa lalu.