Los recientes informes sobre el aumento de los costos de financiación han causado problemas no solo a la filial de Aroundtown, Grand City Properties, sino a toda la industria. Como resultado, debido al difícil entorno del mercado de ventas de bienes raíces, la compañía tuvo que rebajar el valor de su cartera. Esto resultó en una pérdida en el rango de cientos de millones el año pasado. A pesar del aumento de ingresos por alquileres debido a una fuerte demanda de viviendas, los mayores costos de financiamiento afectaron la ganancia operativa (FFO1). Además, no se distribuyó de nuevo un dividendo y la empresa emite una previsión cautelosa para el año en curso. Pero, ¿cómo evalúan los expertos los planes futuros del gigante de bienes raíces residenciales?
Según el analista Jonathan Kownator del banco de inversión estadounidense Goldman Sachs, los indicadores financieros coinciden en gran medida con sus estimaciones. Además, los objetivos pronosticados para el año en curso por parte del consorcio están en línea con las expectativas. No obstante, el analista Paul May del banco de inversión británico Barclays criticó que Grand City Properties no pague dividendos por segunda vez consecutiva.
En el año 2023, los ingresos netos por alquileres de la empresa listada en el SDAX aumentaron en total un cuatro por ciento hasta alrededor de 411 millones de euros, según se anunció el miércoles en Luxemburgo. Este aumento se debe principalmente a alquileres más elevados y a una menor tasa de vacantes. Sin embargo, los mayores costos de financiamiento afectaron especialmente el resultado operativo, que disminuyó un cuatro por ciento a 183,9 millones de euros en comparación con el mismo período del año anterior. Para el año en curso, la filial de Grand City Properties espera un beneficio operativo de entre 175 millones y 185 millones de euros. Esto representaría tanto una disminución como un ligero aumento.
En conversación con la agencia de noticias financieras dpa-AFX, el presidente del consejo de administración, Christian Windfuhr, mencionó dos razones para la cautelosa previsión de beneficios: deudas bancarias adicionales que deben ser saldadas, así como costes adicionales por pagos de intereses en bonos híbridos (Notes). Estos podrían hacer que los beneficios del negocio operativo se vean relativizados por estos costes adicionales. Para 2024, la compañía planea que sus rentas netas crezcan un tres por ciento en términos comparables.
Debido a la devaluación de la cartera de inmuebles, la empresa registró una pérdida de alrededor de 638 millones de euros en el año 2023. En el mismo periodo del año anterior, Grand City Properties aún había obtenido una ganancia de más de 179 millones de euros. El valor de los activos inmobiliarios se depreció en un nueve por ciento, con una devaluación en Alemania del once por ciento, como explicó el CEO Refael Zamir en una teleconferencia con analistas. En total, el valor de los inmuebles ha caído al nivel de 2018. Para el año en curso, el directivo también espera más depreciaciones de la cartera, aunque deberían ser menores que en el año 2023. "Esperamos que las devaluaciones sean aproximadamente la mitad de lo que fueron el año pasado", añadió el presidente del consejo administrativo Windfuhr.
Como otras empresas del sector, Grand City Properties está atento a su endeudamiento y por eso vende propiedades. El año pasado, la empresa vendió apartamentos por valor de 306 millones de euros, lo que representa aproximadamente un tres por ciento menos que el valor contable. Principalmente, se trataba de propiedades antiguas en Londres y Renania del Norte-Westfalia. "El mercado de transacciones sigue siendo débil", dijo el presidente del consejo de administración, Windfuhr. Los precios de venta de apartamentos están solo ligeramente por debajo del valor contable. Entre los compradores predominan principalmente las oficinas familiares, pequeñas empresas de capital privado y ocasionalmente también grandes inversores financieros. Sin embargo, las operaciones son más bien pequeñas. El año pasado, la empresa vendió alrededor de 1200 apartamentos y todavía tiene propiedades a la venta por valor de unos 200 millones de euros. Como subrayó Windfuhr, sin embargo, no hay un objetivo fijado para el número de apartamentos a vender. Si el precio es el correcto, todo está listo para la venta. No obstante, la empresa no está bajo presión para vender nada.
En el año 2023, los costos del capital ajeno fueron bajos con un 1,9 por ciento al cierre del año, con un plazo medio de 5,3 años. Además, el grupo cuenta con suficiente efectivo y activos líquidos para poder atender las deudas hasta finales de 2026. Aunque la situación del mercado ha mejorado algo recientemente, persiste la incertidumbre macroeconómica, como enfatiza la empresa. Para reducir el endeudamiento, en la situación actual es mejor manejar con precaución el capital y la liquidez. Por ello, para el año 2023 se ha decidido nuevamente - como ya se anunció el martes - no distribuir dividendos. El presidente del consejo de administración, Windfuhr, declaró que a partir del próximo año podría considerarse de nuevo un dividendo si la situación del mercado mejora. Hasta entonces, la empresa seguirá manteniendo sus reservas de dinero para poder atender sus deudas también después de 2026. La dirección espera que el entorno de los tipos de interés empiece a mejorar nuevamente a mediados de 2024.
Grand City Properties opera principalmente en áreas densamente pobladas de Alemania con alrededor de 63,300 apartamentos, incluyendo Berlín, Renania del Norte-Westfalia, la región Halle-Leipzig-Dresden y la zona del Rin-Meno. Además, la compañía también tiene presencia en metrópolis como Londres y Múnich. El mayor accionista es el conglomerado de propiedades comerciales Aroundtown, que posee el 61 por ciento de la empresa. La acción de la empresa registró una pérdida de más del cuatro por ciento en el comercio temprano y finalmente disminuyó alrededor de un 1,7 por ciento más.
