Fed Faiz İndirimi: Konut Kredisi Piyasası İçin Tam Bir Başarı mı?

Birçok yeni ev alıcısı, yüksek ipotek faiz oranları konusunda daha fazla rahatlama umuduyla, Federal Reserve’in yaklaşan kararını merakla bekliyor. Ancak, Çarşamba günü beklenen faiz indirimi sonrasında bile hayal kırıklığına uğrayabilirler. Ortalama 30 yıllık ipotek faiz oranları, Mayıs ayının başından bu yana tam bir yüzde puanından fazla düşerek şu anda %6,2 olarak kaydedildi. Bu, Fed’in dört yıldan uzun süredir beklenen ilk faiz indirimi öncesinde gerçekleşti. Ancak sektör uzmanları, Fed’in kararının ardından ipotek faiz oranlarının önemli ölçüde daha fazla düşmeyeceğini düşünüyor. Realtor.com’un baş ekonomisti Danielle Hale, faiz indiriminin avantajlarının zaten daha düşük faiz oranları şeklinde görüldüğünü belirtiyor. Hale, sürekli düşüşlerin sağlanması için Fed’in gelecekteki faiz politikası hakkında ne söylediğinin daha önemli olduğunu vurguluyor. Karma ekonomik verilere rağmen, Fed faiz oranlarını düşürme niyetini ve ekonomik büyümeyi teşvik etmeyi işaret ediyor. Ağustos ayında enflasyon büyük ölçüde kontrol altına alındı, ancak konut piyasası da dahil olmak üzere belirli kategorilerde inatçı kalıyor. Ayrıca, geçen ay iş büyümesi beklenenden daha zayıf çıktı, ancak enflasyonun yakın bir göstergesi olan ücret artışı güçlü kaldı. CME FedWatch verilerine göre, tüccarlar Çarşamba günü yapılacak toplantıda 25 veya 50 baz puanlık bir faiz indirimi için neredeyse eşit şans görüyor. Ayrıca, Kasım ve Aralık aylarında birden fazla faiz indirimi bekliyorlar, bu da yıl sonuna kadar politika faizinin mevcut %5,25 ile %5,5 seviyesinin yaklaşık 100 baz puan altında olabileceği anlamına geliyor. Redfin’in ekonomik araştırmalar başkanı Chen Zhao, Fed beklenenden daha yavaş indirirse, ipotek faiz oranlarının önümüzdeki aylarda hafifçe artabileceği konusunda uyarıyor. Bu, birçok tüketiciyi şaşırtabilir ve olasılıkla hayal kırıklığına uğratabilir. Fed’in pandemi öncesi en son faiz indiriminde benzer bir model izlendi. Ortalama ipotek faiz oranları 2018'in sonlarında neredeyse %5'e ulaştı, ancak Fed faiz oranlarını indirmeye başladığında Temmuz 2019'a kadar %3,75'e düştü. İki adet 25 baz puanlık ek indirime rağmen, yılın geri kalanında %3,5 ile %3,8 arasında kaldı. Yale School of Management profesörü Kelly Shue, birçok alıcının büyük faiz düşüşleri beklemesinin nedenlerini inceledi. Tüketiciler ve profesyonel öngörücüler, politika faiz oranı ve ipotek faiz oranları gibi uzun vadeli faiz oranları arasındaki ilişkiyi aşırı anlamaya eğilimli olduklarını buldu. "Kategorik düşünme" olarak bilinen bu fenomen, genellikle yanlış kararlara yol açar. Shue, daha iyi faiz oranları umuduyla ev alımını ertelemekten kaçınmalarını alıcılara tavsiye ediyor. Onun görüşüne göre, uzun vadeli ipotek kredisi ve refinansman için zamanlamayı seçmenin anlamı yok. LoanPeople’da kıdemli kredi memuru olan Kristin Bailey, birçok müşterisinin Fed’in faiz indiriminden sonra en iyi nasıl devam edileceğini konuşmak istediğini bildiriyor. Beklememeyi ve şimdi harekete geçmeyi öneriyor. İpotek faiz oranları muhtemelen daha fazla düşmeyecekken, alıcılar sonbahar ve gelecek yıl emlak piyasasında gezinmekte biraz daha rahat olabilirler. Bu yıl boyunca mevcut konut arzı sürekli olarak arttı ve Ağustos ayında pandemiden bu yana en yüksek seviye olan 909.000'in üzerine çıktı. Mevcut ipotek faiz oranlarıyla aylık ortalama ödemeler Mayıs ayında faizlerin %7'nin üzerinde olduğu zamana göre yaklaşık 300 USD daha düşük. Bu, satın alınabilirliği artırıyor. Hale, emlak piyasasının geçmiş döngülere dayanarak 2025 yılına kadar uzun vadeli ortalama değerlere geri döneceğini öngörüyor.