Nemecký realitný sektor sa prebúdza zo spania Krásavice spánku. Po ťažkom roku, ovplyvnenom opatrným novým biznisom, rastúcimi úrokovými sadzbami a sťaženými podmienkami financovania, sa teraz objavujú prvé signály zotavenia. Čoraz viac firiem hlási rastúci nový biznis a experti už nepovažujú podmienky financovania za tak reštriktívne ako predtým.
Dôležitým indikátorom nálady na trhu s financovaním nehnuteľností sú vyjadrenia veľkých koncernov, ktoré sa očakávajú v tomto týždni. Zvlášť pozornosť sa sústreďuje na LEG Immobilien, druhú najväčšiu spoločnosť na trhu nehnuteľností v Nemecku, a na Vonovia, trhového lídra s viac ako 548 000 bytmi v portfóliu. Otázky sú pritom vždy rovnaké: Ako odolné sa ukázalo byť obchodné model v čase kríz? A zaberajú zavedené reštrukturačné opatrenia?
Vstup do nového týždňa otvorila v pondelok spoločnosť LEG Immobilien a čísla prekvapili: Hoci tento gigant v odvetví vykázal vysokú stratu okolo 1,5 miliardy eur, prevádzkové činnosti išli podľa plánu. Obzvlášť povzbudivá bola miera rastu kľúčového ukazovateľa zisku AFFO (Adjusted Funds from Operations), ktorý predstavuje voľný peňažný tok, a vzrástla o viac ako 66 percent na 181,2 milióna eur. V dôsledku toho bude vyplatená dividenda vo výške 2,45 eura na akciu, po tom, čo v predchádzajúcom roku nebola žiadna. Investori zareagovali pozitívne a akcia spoločnosti LEG patrila v pondelok medzi najväčších ziskovníkov v indexe MDax.
Šéfkuchár spoločnosti LEG Lars von Lackum sa vyjadril optimisticky a očakáva ďalší rast výnosov a zvýšenú transakčnú aktivitu na trhoch s nehnuteľnosťami v budúcnosti. Na rozdiel od niektorých konkurentov má LEG výhodu v dôsledku zamerania na dostupné bývanie pre ľudí s nízkym a stredným príjmom, čo je v súčasnej situácii výhodné. Priemerný nájom bez účtov za energie bol vo firme LEG minulý rok 6,58 eura za štvorcový meter, čo predstavuje štvorpercentné zvýšenie. Na tento rok von Lackum očakáva dokonca nárast v rozmedzí 3,2 až 3,4 percenta.
Konkurencia, na čele s Vonovia, ktorá v piatok predstaví svoje výsledky, zaznamenala v minulom roku priemerné nájomné bez nákladov na vykurovanie 7,58 eura za štvorcový meter. Analytici očakávajú, že Vonovia túto číslo potvrdí. Okrem toho sa hlási o stave nedostatku bytov, ktorý je podobný situácii v spoločnosti LEG. Aj spoločnosť TAG Immobilien, ktorá svoje výsledky oznámi v utorok, potvrdila trend klesajúcej miery neobsadenosti. Odborníci hodnotia situáciu lepšie a stanovili cieľovú cenu pre akcie TAG vyššie, než je súčasná trhová cena.
Dôležitým aspektom pre ziskovosť realitných spoločností sú nové prenájmy. Ceny tu v mnohých oblastiach už dosahujú dvojciferné sumy v eurách. Von Lackum preto varuje pred ochromením trhu s bývaním, pretože mnoho ľudí ochotných sa presťahovať zostáva radšej vo svojom súčasnom byte kvôli cenovým rozdielom medzi existujúcimi a novými prenájmami.
Okrem príjmov z nájmov prijali realitné koncerny v posledných rokoch opatrenia aj v oblasti financovania. LEG upravila v novembri 2022 svoju obchodnú stratégiu a už v minulom roku predala približne 2000 nehnuteľností. Na tento rok sú plánované ďalšie predaje s cieľom vygenerovať ďalší vlastný kapitál a znížiť mieru zadlženosti. Tá v minulom roku vzrástla na 48,4 percenta, čiastočne v dôsledku zvýšených úrokov, a tým prekročila cieľovú hodnotu 45 percent. Na refinancovanie sa LEG a Vonovia rozhodli pristúpiť k novým postupom a napríklad vydali dlhopisy v britských librách.
Fabio Carrozza, generálny riaditeľ spoločnosti BF Real Estate Finance, hodnotí situáciu ako mierne zlepšenú, ale stále vychádzajúcu z nízkej úrovne. Verí však, že financujúce subjekty aj úverobiorci sa môžu lepšie prispôsobiť náročným trhovým podmienkam a takto krízu dobre zvládnuť. Sektor teda ešte nie je úplne von z problémov, ale je na ceste zotavenia.
