تخفيض سعر الفائدة من قبل الفيدرالي: هل هو نجاح كامل لسوق الرهن العقاري؟

ينتظر العديد من المشترين المحتملين للمنازل بفارغ الصبر القرار المقبل للاحتياطي الفيدرالي، على أمل الحصول على مزيد من التخفيف فيما يتعلق بأسعار الفائدة العالية على الرهون العقارية. لكن حتى بعد الخفض المتوقع للفائدة يوم الأربعاء، قد يشعرون بخيبة أمل. انخفضت أسعار الفائدة على الرهون العقارية لمدة 30 عامًا بأكثر من نقطة مئوية كاملة منذ بداية مايو لتصل إلى 6.2% حاليًا. حدث ذلك في الفترة التي سبقت أول خفض متوقع للفائدة من قبل الاحتياطي الفيدرالي منذ أكثر من أربع سنوات. ومع ذلك، يعتقد خبراء الصناعة أن أسعار الفائدة على الرهون العقارية لن تنخفض بشكل كبير فوراً بعد قرار الفيدرالي. توضح دانييل هايل، كبيرة الاقتصاديين في Realtor.com، أن مزايا خفض الفائدة باتت واضحة بالفعل من خلال انخفاض الأسعار. وتؤكد هايل أن الأهم هو ما يقوله الفيدرالي حول سياسته المستقبلية بشأن الفائدة لتحقيق تخفيضات مستمرة. على الرغم من البيانات الاقتصادية المتباينة، يشير الفيدرالي إلى نيته خفض الفائدة لتعزيز النمو الاقتصادي. تراجعت معدلات التضخم بشكل كبير في أغسطس، لكنها لا تزال مرتفعة في بعض الفئات، بما في ذلك سوق الإسكان. بالإضافة إلى ذلك، كان نمو التوظيف أضعف من المتوقع في الشهر الماضي، بينما ظل نمو الأجور، وهو مؤشر قوي للتضخم، ثابتًا. وفقًا لبيانات CME FedWatch، يرى التجار فرص تقريباً متساوية لتخفيض الفائدة بمقدار 25 أو 50 نقطة أساس في اجتماع الأربعاء. كما يتوقعون عدة تخفيضات لاحقة في نوفمبر وديسمبر، مما يجعل الفائدة الأساسية أقل بحوالي 100 نقطة أساس عن المستوى الحالي 5.25% إلى 5.5% نهاية العام. يحذر تشين تشاو، رئيس الأبحاث الاقتصادية في Redfin، من أن أسعار الفائدة على الرهون العقارية قد ترتفع قليلاً في الأشهر المقبلة إذا خفض الفيدرالي الفائدة ببطء أكثر من المتوقع. قد يُفاجأ بذلك العديد من المستهلكين وربما يشعرون بخيبة أمل. في الجولة الأخيرة من خفض الفائدة قبل الجائحة للفيدرالي، اتبع نمط مشابه. بلغت أسعار الفائدة على الرهون العقارية حوالي 5% في أواخر 2018، لكنها انخفضت إلى 3.75% بحلول يوليو 2019 عندما بدأ الفيدرالي في خفض الفائدة. وعلى الرغم من تخفيضين إضافيين من 25 نقطة أساس، ظلت الأسعار تتراوح بين 3.5% و3.8% لبقية العام. درست الأستاذة كيلي شيو من كلية الإدارة بجامعة ييل سبب توقع العديد من المشترين لانخفاضات أكبر في الفائدة. ووجدت أن المستهلكين والمتنبئين المحترفين يميلون إلى المبالغة في تقدير العلاقة بين أسعار الفائدة قصيرة الأجل مثل الفائدة الأساسية وأسعار الفائدة طويلة الأجل مثل الفائدة على الرهون العقارية. هذا الظاهرة المعروفة بـ"التفكير الفئوي" غالبًا ما تؤدي إلى قرارات خاطئة. تحذر شيو المشترين من تأجيل شراء المنازل على أمل الحصول على أسعار فائدة أفضل. من وجهة نظرها، لا يوجد سبب لاختيار توقيت قروض الرهن العقاري طويلة الأجل وإعادة التمويل. تقرير كريستين بيلي، الضابطة الكبيرة للقروض في LoanPeople، يفيد بأن العديد من عملائها يرغبون في مناقشة أفضل الإجراءات بعد خفض الفيدرالي للفائدة. تنصح بعدم الانتظار والتصرف الآن. على الرغم من أن أسعار الفائدة على الرهون العقارية قد لا تنخفض أكثر، قد يجد المشترون في فصل الخريف والعام المقبل سهولة أكبر في التوجه في سوق العقارات. ارتفع العرض المتاح من المنازل بشكل مطرد هذا العام وبلغ ذروته بعد الجائحة بأكثر من 909,000 منزل في أغسطس. انخفضت أيضًا الدفعات الشهرية المتوسطة عند أسعار الفائدة الحالية بنحو 300 دولار مقارنة بشهر مايو، عندما كانت الفائدة تتجاوز 7%. يعزز ذلك القدرة على تحمل التكاليف. تتوقع هايل أن سوق العقارات سيعود إلى متوسطات طويلة الأجل بحلول عام 2025، استناداً إلى الدورات السابقة.