Gli ultimi rapporti sui crescenti costi di finanziamento hanno creato difficoltà non solo alla filiale di Aroundtown, Grand City Properties, ma all'intero settore. Di conseguenza, a causa del difficile contesto di mercato per le vendite immobiliari, l'azienda ha dovuto svalutare il suo portafoglio. Questo ha portato a una perdita nell'ordine delle centinaia di milioni nel corso dell'ultimo anno. Nonostante gli aumenti dei ricavi derivanti dagli affitti grazie a una forte domanda di alloggi, i maggiori costi di finanziamento hanno gravato sul profitto operativo (FFO1). In aggiunta, non è stata distribuita nuovamente alcuna dividendo e l'azienda ha rilasciato una prudente previsione per l'anno in corso. Ma come valutano gli esperti i piani futuri del gigante dell'immobiliare residenziale?
Le metriche finanziarie corrispondono in larga misura alle sue stime, secondo l'analista Jonathan Kownator della banca d'investimento statunitense Goldman Sachs. Anche gli obiettivi previsti per l'anno in corso dalla società sono in linea con le aspettative. Tuttavia, l'analista Paul May della banca d'investimento britannica Barclays ha criticato Grand City Properties per il mancato pagamento del dividendo per il secondo anno consecutivo.
Nel 2023, i ricavi netti da affitto dell'azienda quotata nel SDAX sono aumentati in totale del quattro percento, raggiungendo circa 411 milioni di euro, come annunciato mercoledì a Lussemburgo. Questo aumento è principalmente dovuto a canoni d'affitto più elevati e a un calo del tasso di vacanza degli immobili. Tuttavia, soprattutto gli aumentati costi di finanziamento hanno pesato sul risultato operativo, che è diminuito del quattro percento rispetto all'anno precedente, arrivando a 183,9 milioni di euro. Per l'anno in corso, la sussidiaria di Grand City Properties prevede un profitto operativo tra i 175 e i 185 milioni di euro. Ciò sarebbe indicativo sia di un calo sia di un lieve incremento.
In conversazione con l'agenzia di notizie finanziarie dpa-AFX, il presidente del consiglio di amministrazione Christian Windfuhr ha citato due motivi per la prudente previsione di profitto: ulteriori debiti bancari che devono essere estinti, nonché costi aggiuntivi dovuti ai pagamenti degli interessi sulle obbligazioni ibride (Note). Questo potrebbe relativizzare i profitti provenienti dalle attività operative a causa di questi costi aggiuntivi. Per il 2024, l'azienda prevede che i suoi canoni di locazione netti crescano del tre percento su base comparabile.
A causa della svalutazione del portafoglio immobiliare, l'azienda ha registrato nel 2023 una perdita di circa 638 milioni di euro. Nello stesso periodo dell'anno precedente, Grand City Properties aveva realizzato un profitto di oltre 179 milioni di euro. Il valore degli immobili è stato svalutato del nove percento, con una svalutazione dell'undici percento in Germania, come spiegato dall'amministratore delegato Refael Zamir in una conferenza telefonica con gli analisti. Complessivamente, il valore degli immobili è tornato al livello del 2018. Anche per l'anno in corso, il manager prevede ulteriori svalutazioni del portafoglio, che tuttavia dovrebbero essere inferiori rispetto al 2023. "Speriamo che le svalutazioni saranno circa la metà di quelle dell'anno precedente", ha aggiunto il presidente del consiglio di amministrazione Windfuhr.
Come altre aziende del settore, Grand City Properties tiene d'occhio il proprio indebitamento e perciò vende immobili. Nell'anno passato, l'azienda ha alienato appartamenti per un valore di 306 milioni di euro, il che corrisponde a circa il tre percento sotto il valore contabile. Si trattava principalmente di immobili più vecchi a Londra e nel Nordreno-Vestfalia. "Il mercato delle transazioni è ancora debole", ha dichiarato il presidente del consiglio di amministrazione Windfuhr. I prezzi di vendita degli appartamenti sono solo leggermente inferiori al valore contabile. Tra gli acquirenti ci sono principalmente family office, piccole società di private equity e occasionalmente anche maggiori investitori finanziari. Tuttavia, le trattative sono piuttosto piccole. L'anno scorso l'azienda ha venduto circa 1200 appartamenti e ci sono ancora in vendita immobili per un valore di circa 200 milioni di euro. Tuttavia, come ha sottolineato Windfuhr, non c'è un obiettivo prefissato per il numero di appartamenti da vendere. Se il prezzo è giusto, tutto è pronto per la vendita. Tuttavia, l'azienda non è sotto pressione per vendere.
Nel 2023 i costi del debito esterno sono stati bassi, allo 1,9% alla fine dell'anno, con una durata media di 5,3 anni. Inoltre, il Gruppo dispone di sufficienti contanti e mezzi liquidi per coprire i debiti fino alla fine del 2026. Sebbene la situazione di mercato si sia recentemente migliorata, persiste l'incertezza macroeconomica, come sottolineato dall'azienda. Per ridurre il debito, nella situazione attuale è meglio gestire con prudenza capitale e liquidità. Per questo, per l'anno 2023, come già annunciato martedì, non verrà distribuito alcun dividendo. Il Presidente del Consiglio di Amministrazione Windfuhr ha dichiarato che dal prossimo anno sarà nuovamente considerata l'assegnazione di un dividendo, se le condizioni di mercato dovessero migliorare. Fino ad allora, l'azienda continuerà a mantenere le proprie riserve monetarie per poter far fronte ai debiti anche dopo il 2026. La direzione prevede un miglioramento delle condizioni di interesse a partire dalla metà del 2024.
Grand City Properties è attiva principalmente nelle aree densamente popolate della Germania con circa 63.300 appartamenti, tra cui Berlino, Renania Settentrionale-Vestfalia, la regione di Halle-Leipzig-Dresda e l'area di Rhein-Main. Inoltre, l'azienda è presente anche in metropoli come Londra e Monaco. Il maggiore azionista è il conglomerato di immobili commerciali Aroundtown, che detiene il 61 percento dell'azienda. L'azione dell'azienda ha registrato una perdita di oltre il quattro percento nelle contrattazioni mattutine, per poi chiudere con un ulteriore calo dell'1,7 percento.
