การลดดอกเบี้ยของเฟด: ความสำเร็จครั้งใหญ่สำหรับตลาดสินเชื่อที่อยู่อาศัย?

ผู้ซื้อบ้านที่กำลังจะเข้ามาหลายคนต่างเฝ้ารอการตัดสินใจของ Federal Reserve ด้วยความหวังที่จะได้รับการผ่อนคลายจากอัตราดอกเบี้ยเงินกู้จำนองที่สูงขึ้น อย่างไรก็ตาม แม้ว่าจะมีการคาดหวังว่าดอกเบี้ยจะลดลงในวันพุธนี้ พวกเขาก็อาจจะผิดหวัง อัตราดอกเบี้ยเงินกู้จำนองเฉลี่ยที่มีตั้งแต่ 30 ปีลดลงมากกว่า 1 จุดร้อยละตั้งแต่ต้นเดือนพฤษภาคมที่ปัจจุบันอยู่ที่ 6.2% นี่เกิดขึ้นก่อนการคาดการณ์ว่าการลดดอกเบี้ยครั้งแรกของ Fed ในรอบสี่ปี ผู้เชี่ยวชาญในแวดวงอุตสาหกรรมเชื่อว่าอัตราดอกเบี้ยเงินกู้จำนองจะไม่ลดลงอย่างสำคัญภายหลังการตัดสินใจของ Fed โดยตรง Danielle Hale นักเศรษฐศาสตร์หัวหน้าของ Realtor.com ชี้แจงว่าประโยชน์ของการลดดอกเบี้ยได้ปรากฏเป็นรูปแบบของอัตราดอกเบี้ยที่ลดลงอยู่แล้ว Hale เน้นว่าความสำคัญจะอยู่ที่สิ่งที่ Fed พูดเกี่ยวกับนโยบายดอกเบี้ยในอนาคตเพื่อที่จะทำให้การลดลงของอัตราดอกเบี้ยยังคงอยู่ แม้ว่าจะมีข้อมูลเศรษฐกิจที่ผสมปนเปกัน Fed ยังคงส่งสัญญาณความตั้งใจที่จะลดดอกเบี้ยเพื่อสนับสนุนการเติบโตทางเศรษฐกิจ อัตราเงินเฟ้อในเดือนสิงหาคมค่อนข้างจะเรียบง่าย แต่ยังคงอยู่ในบางหมวดหมู่ รวมถึงตลาดที่อยู่อาศัย นอกจากนี้ การเติบโตของการจ้างงานในเดือนที่แล้วลดลงน้อยกว่าที่คาด ขณะที่การเติบโตของค่าจ้าง – ซึ่งเป็นตัวชี้วัดที่ใกล้ชิดกับอัตราเงินเฟ้อ – ยังคงสูงอยู่ ตามข้อมูลจาก CME FedWatch นักเทรดคาดว่าโอกาสของการลดดอกเบี้ย 25 หรือ 50 จุดพื้นฐานในการประชุมวันพุธนี้มีความใกล้เคียงกัน พวกเขายังคาดว่ามีการลดดอกเบี้ยหลายครั้งในเดือนพฤศจิกายนและธันวาคม ทำให้อัตราดอกเบี้ยหลักลดลงประมาณ 100 จุดพื้นฐานภายในสิ้นปีจากระดับปัจจุบันที่ 5.25% ถึง 5.5% Chen Zhao, ผู้นำการวิจัยเศรษฐกิจที่ Redfin เตือนว่าอัตราดอกเบี้ยเงินกู้จำนองอาจเพิ่มขึ้นเล็กน้อยในเดือนที่กำลังจะมาถึงหาก Fed ลดดอกเบี้ยช้ากว่าที่คาด อาจทำให้ผู้บริโภคหลายคนประหลาดใจและอาจผิดหวัง ในการลดดอกเบี้ยครั้งสุดท้ายก่อนที่จะเกิดโรคระบาด รูปแบบเดียวกันเกิดขึ้น อัตราดอกเบี้ยเงินกู้จำนองเฉลี่ยถึงเกือบ 5% ในปลายปี 2018 แต่ลดลงเหลือ 3.75% จนถึงเดือนกรกฎาคม 2019 เมื่อ Fed เริ่มลดดอกเบี้ย แม้ว่าจะมีการลดลงของอีก 25 จุดพื้นฐานสองครั้ง อัตราดอกเบี้ยยังคงอยู่ระหว่าง 3.5% ถึง 3.8% ตลอดเวลาที่เหลือของปีนั้น ศาสตราจารย์ Kelly Shue จาก Yale School of Management ศึกษาว่าทำไมหลายคนถึงคาดหวังการลดลงขนาดใหญ่ของอัตราดอกเบี้ย พบว่าทั้งผู้บริโภคและผู้ทำนายผู้เชี่ยวชาญมีแนวโน้มที่จะประเมินความสัมพันธ์ระหว่างอัตราดอกเบี้ยขนาดสั้นเช่นอัตราดอกเบี้ยหลักและอัตราดอกเบี้ยขนาดยาวเช่นอัตราดอกเบี้ยเงินกู้จำนองมากเกินไป ปรากฏการณ์นี้ เรียกว่า "การคิดเชิงหมวดหมู่" นำไปสู่การตัดสินใจที่ผิดพลาด Shue เตือนผู้ซื้อว่าไม่ควรเลื่อนการซื้อบ้านโดยหวังว่าจะได้รับอัตราดอกเบี้ยที่ดีกว่า ตามความเห็นของเธอ ไม่มีเหตุผลที่จะเลือกเวลาสำหรับการกู้ยืมระยะยาวและการรีไฟแนนซ์ Kristin Bailey เจ้าหน้าที่สินเชื่ออาวุโสที่ LoanPeople รายงานว่าลูกค้าจำนวนมากของเธอต้องการพูดคุยเกี่ยวกับวิธีปฏิบัติที่ดีที่สุดหลังการลดดอกเบี้ยของ Fed เธอแนะนำว่าไม่ควรรอและควรกระทำทันที แม้ว่าอัตราดอกเบี้ยเงินกู้จำนองอาจจะไม่ลดลงอย่างต่อเนื่อง ผู้ซื้อในฤดูใบไม้ร่วงและปีหน้าจะอาจมีความสะดวกเล็กน้อยในการปรับตัวในตลาดอสังหาริมทรัพย์ ที่อยู่อาศัยที่พร้อมใช้งานมีลูกค้าสูงถึง 909,000 หลังในเดือนสิงหาคม การชำระเงินเฉลี่ยรายเดือนที่อัตราดอกเบี้ยเงินกู้จำนองปัจจุบันยังลดลงประมาณ 300 ดอลลาร์จากเดือนพฤษภาคมที่อัตราดอกเบี้ยสูงกว่า 7% เพิ่มความสามารถในการซื้อ Hale พยากรณ์ว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์จะกลับไปอยู่ในระดับค่าเฉลี่ยระยะยาวในปี 2025 ตามวงจรที่ผ่านมา