De senaste rapporterna om stigande finansieringskostnader har inte bara påverkat Aroundtown-dotterbolaget Grand City Properties, utan hela branschen. Som ett resultat tvingades företaget nedvärdera sin portfölj på grund av den svåra marknadsmiljön för fastighetsförsäljning. Detta resulterade i en förlust i hundratals miljoner under det gångna året. Trots ökade intäkter från hyror på grund av stark efterfrågan på bostäder, tyngde de högre finansieringskostnaderna det operativa resultatet (FFO1). Dessutom delades ingen dividend ut igen och företaget ger en försiktig prognos för det pågående året. Men hur bedömer experter framtidsplanerna för jätten inom bostadsfastigheter?

Enligt analytiker Jonathan Kownator från den amerikanska investmentbanken Goldman Sachs överensstämmer nyckeltalen i stor utsträckning med hans uppskattningar. Även de mål som koncernen prognostiserar för det pågående året stämmer överens med förväntningarna. Dock kritiserade analytiker Paul May från den brittiska investmentbanken Barclays att Grand City Properties inte betalar utdelning för andra gången i rad.

Under 2023 ökade nettouthyrningsintäkterna för bolaget noterat på SDAX totalt med fyra procent till cirka 411 miljoner euro, som tillkännagavs i Luxemburg på onsdagen. Denna ökning beror huvudsakligen på högre hyror och en lägre vakansgrad. Dock belastade framför allt högre finansieringskostnader det operativa resultatet, som gick tillbaka med fyra procent jämfört med samma period föregående år till 183,9 miljoner euro. För det pågående året förväntar sig dotterbolaget till Grand City Properties ett operativt resultat på 175 miljoner till 185 miljoner euro. Detta skulle innebära både en minskning och en liten ökning.

I samtal med finansnyhetsbyrån dpa-AFX angav styrelseordförande Christian Windfuhr två skäl till den försiktiga vinstprognosen: ytterligare bankskulder som måste återbetalas, samt ytterligare kostnader genom räntebetalningar för hybridobligationer (Notes). Detta kan göra att vinsterna från den operativa verksamheten kan relativiseras av dessa extra kostnader. För 2024 planerar företaget att dess nettouthyrningsintäkter på jämförbar basis ska öka med tre procent.

På grund av nedskrivningen av fastighetsportföljen rapporterade företaget en förlust på cirka 638 miljoner euro år 2023. Under samma period föregående år hade Grand City Properties fortfarande en vinst på över 179 miljoner euro. Värdet på fastighetsbeståndet skrevs ner med nio procent, varav i Tyskland skedde en nedskrivning på elva procent, förklarade VD Refael Zamir i en telefonkonferens med analytiker. Sammantaget har värdet på fastigheterna minskat till nivåerna från 2018. Även för det pågående året förväntar sig chefen ytterligare nedskrivningar av portföljen, dock bör de vara mindre än under år 2023. "Vi hoppas att nedskrivningarna kommer att vara ungefär hälften så stora som förra året", tillade styrelseordförande Windfuhr.

Precis som andra företag i branschen håller Grand City Properties ett öga på sin skuldsättning och säljer därför fastigheter. Förra året sålde företaget lägenheter till ett värde av 306 miljoner euro, vilket ligger ungefär tre procent under bokfört värde. Det rörde sig huvudsakligen om äldre fastigheter i London och Nordrhein-Westfalen. "Transaktionsmarknaden är fortfarande svag," sade styrelseordförande Windfuhr. Priserna för lägenhetsförsäljningarna är bara något under bokfört värde. Bland köparna finns främst family offices, små private equity-företag och ibland även större finansiella investerare. Men affärerna är snarare små. Förra året sålde företaget omkring 1200 lägenheter och det finns fortfarande lägenheter till ett värde av ungefär 200 miljoner euro till salu. Som Windfuhr framhävde finns det dock inget fastställt mål för antalet bostäder som ska säljas. Om priset är rätt, är allt till salu. Företaget står dock inte under press att sälja något.

Under 2023 var kostnaderna för extern finansiering låga med 1,9 procent vid årets slut, med en genomsnittlig löptid på 5,3 år. Koncernen har dessutom tillräckligt med kontanter och likvida medel för att kunna hantera skulderna fram till slutet av 2026. Trots att marknadsläget nyligen förbättrats något, kvarstår makroekonomisk osäkerhet, som företaget framhäver. För att minska skuldsättningen är det i nuläget bättre att vara försiktig med kapital och likviditet. Därför kommer ingen utdelning att delas ut för år 2023, såsom redan meddelats på tisdagen. Styrelseordförande Windfuhr förklarade att en utdelning kan komma att övervägas för nästa år om marknadsläget förbättras. Fram till dess kommer företaget att fortsätta behålla sina penningreserver för att kunna hantera sina skulder även efter 2026. Ledningen räknar med att ränteläget kommer att förbättras igen från mitten av 2024.

Grand City Properties är främst aktiv i tätt befolkade områden i Tyskland med sina ungefär 63 300 lägenheter, inklusive Berlin, Nordrhein-Westfalen, Halle-Leipzig-Dresden regionen och Rhein-Main-området. Dessutom är företaget även representerat i storstäder som London och München. Största aktieägaren är kommersiella fastighetskoncernen Aroundtown, som innehar 61 procent av företaget. Aktien för företaget noterade en förlust på över fyra procent i tidig handel och föll till slut med omkring 1,7 procent.