Privatiseringsplannen van Freddie Mac en Fannie Mae: kansen en risico's van een nieuwe benadering

De huidige staat van het door de VS gevormde woningfinancieringssysteem berust op overheidswaarborgen, een internationale koperskring voor hypothecaire investeringen en een financieringsstructuur die voortgekomen is uit de lessen van de financiële crisis van 2008. Een hernieuwde inspanning om de woningbouwgiganten Freddie Mac en Fannie Mae te privatiseren onder een mogelijke tweede Trump-administratie dient daarom met grote zorgvuldigheid te worden benaderd, aldus Bright. Volgens Bright wordt er weliswaar veel gesproken over privatisering en zou dit onder Trump weer kunnen toenemen, maar ziet hij veel onopgeloste gevaren in de tot nu toe gangbare plannen. Huiseigenaren hebben de laagst mogelijke hypotheekrentes nodig en flexibele voorwaarden die hen in staat stellen om bij waardestijgingen van hun huis of dalende rentes te herfinancieren. Gewoonlijk verkopen kredietverstrekkers hun leningen aan Freddie Mac, Fannie Mae en Ginnie Mae, die deze bundelen en als door hypotheken gedekte effecten met overheidswaarborg aan investeerders verkopen. Ongeveer 9,2 biljoen dollar van de totaal 13,1 biljoen dollar aan uitstaande Amerikaanse vastgoedleningen is aldus omgezet in door de overheid gedekte door hypotheken gedekte effecten, meldt het Urban Institute. De hypotheekrentes daalden na 2020 door de korte rentetarieven van de Federal Reserve tijdens de COVID-19-crisis tot historische laagtepunten. De Fed kocht het merendeel van de nieuwe laagrentende hypotheken op en groeide haar balans tot bijna 9 biljoen dollar. Hoewel de Fed momenteel geen aankopen doet, bedroeg haar bestand aan door hypotheken gedekte effecten in 2022 ongeveer 2,7 biljoen dollar. Scott Buchta van Brean Capital merkt op dat er al gedeeltelijk een heropleving van particuliere kredietverstrekking heeft plaatsgevonden, met name bij goed gewaardeerde kredietnemers die "Jumbo"-hypotheken nodig hebben. Buchta verwacht niet dat de door de staat gegarandeerde 30-jarige vaste hypotheek volledig zal verdwijnen, omdat dit de gehele vastgoedmarkt zou beïnvloeden en de rentes zou verhogen. De invloed van de overheid op de Amerikaanse woningfinanciering is een controversieel onderwerp, vooral onder Republikeinen en voormalige functionarissen van de Trump-administratie. Mark Calabria, de voormalige leider van de Federal Housing Finance Agency, pleitte onder de eerste Trump-administratie voor privatisering, maar staakte zijn pogingen in 2021. Hij blijft voorstander van het beëindigen van het federale beheer van de agentschappen. Ondanks optimisme over mogelijke vooruitgang bleek dat de aandelen van Freddie in november met bijna 150% en Fannie met 150% stegen. Analisten van BofA Global verwachten dat gesprekken over privatisering in het middelpunt van een tweede Trump-administratie zouden kunnen staan, maar een uittrede van Freddie en Fannie uit staatscontrole op korte termijn als hoogst onwaarschijnlijk wordt beschouwd.