Tysklands fastighetsbransch vaknar upp ur Törnrosasömnen. Efter ett utmanande år, präglat av avvaktande nytillkommet affär, stigande räntor och svårare finansieringsvillkor, finns det nu första tecken på återhämtning. Allt fler företag rapporterar om växande nyaffärer och experter ser inte längre finansieringsvillkoren som lika restriktiva som tidigare.
En viktig indikator för stämningen på fastighetsfinansmarknaden är uttalandena från de stora koncernerna, som förväntas denna vecka. Speciellt är det stor spänning inför LEG Immobilien, Tysklands näst största fastighetsföretag, och Vonovia, marknadsledaren med över 548 000 lägenheter i beståndet. Frågorna är alltid desamma: Hur motståndskraftigt visade sig affärsmodellen vara i kristider? Och är de genomförda omstruktureringsåtgärderna effektiva?
LEG Immobilien inledde veckan på måndag och siffrorna överraskade: Trots att branschjätten rapporterade en stor förlust på runt 1,5 miljarder euro, gick de operativa verksamheterna enligt plan. Särskilt glädjande var tillväxttakten för den väsentliga vinstnyckeltalet AFFO (Adjusted Funds from Operations), som visar det fritt tillgängliga kassaflödet och steg med över 66 procent till 181,2 miljoner euro. På grund av detta kommer en utdelning på 2,45 euro per aktie att betalas ut, efter att det inte fanns någon föregående år. Investerarna reagerade positivt och LEG-aktien var bland de största vinnarna i MDax på måndagen.
LEG-chefen Lars von Lackum uttryckte optimism och ser fortsatt inkomsttillväxt samt ökad transaktionsaktivitet på fastighetsmarknaden i framtiden. Till skillnad från vissa konkurrenter gynnas LEG av ett fokus på prisvärt boende för människor med låg och medelinkomst, vilket är fördelaktigt i den aktuella situationen. Genomsnittlig kallhyra hos LEG förra året var 6,58 euro per kvadratmeter, vilket motsvarar en ökning på fyra procent. För i år förväntar sig von Lackum till och med en ökning på mellan 3,2 och 3,4 procent.
Konkurrensen, i synnerhet Vonovia, som kommer presentera sina siffror på fredag, hade ett genomsnittligt kallhyra på 7,58 euro per kvadratmeter förra året. Analytiker förväntar sig att Vonovia kommer bekräfta denna siffra. Vidare rapporteras det om bostadsbristen, som tycks vara likadan hos Vonovia som hos LEG. Även TAG Immobilien, som kommer offentliggöra sina siffror på tisdag, bekräftade trenden med en minskning av vakansgraden. Experter bedömer läget som bättre och sätter ett högre kursmål för TAG:s aktie än vad det nuvarande priset är.
En viktig aspekt för fastighetsbolagens lönsamhet är nyuthyrningar. Här når priserna redan tvåsiffriga eurobelopp i många områden. Von Lackum varnar därför för en stelnande bostadsmarknad, eftersom många som vill flytta föredrar att stanna kvar i sin nuvarande bostad på grund av prisskillnaderna mellan befintliga och nya hyror.
Utöver hyresintäkterna har fastighetskoncernerna under de senaste åren också vidtagit åtgärder för finansieringssäkring. LEG justerade sin affärsstrategi i november 2022 och sålde redan förra året cirka 2000 fastighetsenheter. Fler försäljningar är planerade för detta år för att generera ytterligare eget kapital och sänka skuldsättningsgraden. Den har det senaste året ökat till 48,4 procent, delvis på grund av de ökade räntorna, och ligger därmed över målvärdet på 45 procent. För att refinansiera har LEG och Vonovia beslutat sig för nya metoder och har till exempel emitterat obligationer i brittiska pund.
Fabio Carrozza, VD för BF Real Estate Finance, ser situationen som något förbättrad, men fortfarande utgående från en dålig nivå. Han tror dock att både finansiärer och låntagare anpassar sig bättre till de svåra marknadsförhållandena och därmed kan hantera krisen väl. Branschen är därför ännu inte ute ur det värsta, men på väg mot förbättring.
