Planuri de privatizare ale lui Freddie Mac și Fannie Mae: Oportunități și riscuri ale unei noi abordări

Starea actuală a sistemului de finanțare a locuințelor creat în SUA se bazează pe garanții de stat, un cerc internațional de cumpărători pentru investiții ipotecare și o structură de finanțare care a rezultat din învățăturile crizei financiare din 2008. Prin urmare, un nou efort de privatizare a instituțiilor de mari dimensiuni din domeniul locuințelor, Freddie Mac și Fannie Mae, sub o posibilă a doua administrație Trump, ar trebui abordat cu o precauție deosebită, potrivit lui Bright. Deși se vorbește mult despre o privatizare și acest lucru ar putea crește sub Trump, Bright consideră că există multe pericole neadresate în planurile de până acum. Proprietarii de case au nevoie de cele mai mici dobânzi posibile la ipoteci și de condiții flexibile care să le permită să refinanțeze atunci când valoarea casei crește sau când dobânzile scad. De obicei, creditorii își vând împrumuturile către Freddie Mac, Fannie Mae și Ginnie Mae, care le vând la rândul lor, prin pachete sub formă de titluri de valoare garantate cu ipoteci către investitori cu garanții de stat. Aproximativ 9,2 trilioane de dolari din cele 13,1 trilioane de dolari reprezentând credite imobiliare restante în SUA au fost astfel transformate în titluri de valoare ipotecare garantate de stat, conform Urban Institute. Dobânzile ipotecare au scăzut după 2020 datorită ratei reduse a dobânzii de către Federal Reserve în timpul crizei COVID-19, ajungând la niveluri minime istorice. Rezerva Federală a cumpărat o mare parte din noile ipoteci cu dobândă scăzută și și-a crescut bilanțul la aproape 9 trilioane de dolari. Deși Fed nu face în prezent cumpărături, deținerile sale în titluri de valoare ipotecare garantate erau de aproximativ 2,7 trilioane de dolari în 2022. Scott Buchta de la Brean Capital observă că a avut deja loc o revigorare parțială a creditării private, în special pentru debitorii bine evaluați care necesită ipoteci "Jumbo". Buchta nu consideră că ipoteca cu rată fixă pe 30 de ani, garantată de stat, va dispărea complet, deoarece acest lucru ar afecta piața imobiliară în ansamblu și ar crește dobânzile. Influența guvernului asupra finanțării locuințelor din SUA este un subiect controversat, mai ales printre republicani și foști oficiali ai administrației Trump. Mark Calabria, fostul director al Agenției Federale pentru Finanțarea Locuințelor, a promovat privatizarea sub prima administrație Trump, dar a renunțat în 2021. El rămâne un susținător al încetării administrării federale a agențiilor. În ciuda optimismului cu privire la posibilele progrese, s-a observat că acțiunile lui Freddie au crescut în noiembrie cu aproape 150% și cele ale lui Fannie cu 150%. Analiștii de la BofA Global se așteaptă ca discuțiile despre privatizare să fie în centrul unei a doua administrații Trump, însă consideră că ieșirea lui Freddie și Fannie de sub controlul statului este extrem de improbabilă pe termen scurt.