Privatizačné plány Freddie Mac a Fannie Mae: Príležitosti a riziká nového prístupu

Súčasný stav amerického systému financovania bývania je založený na štátnych zárukách, medzinárodnom okruhu kupcov pre hypotekárne investície a financiovaní štruktúry, ktoré vzniklo z ponaučení finančnej krízy v roku 2008. Opätovný tlak na privatizáciu Freddie Mac a Fannie Mae počas potenciálnej druhej Trumpovej administratívy by mal byť podľa Brighta zvlášť opatrne zvažovaný. Podľa Brighta sa síce veľa hovorí o privatizácii a pod Trumpom by to mohlo opäť narastať, avšak vidí mnoho neadresovaných rizík v doteraz zaužívaných plánoch. Majitelia domov potrebujú čo najnižšie možné hypotekárne úrokové sadzby a pružné podmienky, ktoré im umožnia refinancovať pri náraste hodnoty domu alebo poklese úrokov. Kreditní poskytovatelia zvyčajne predávajú svoje pôžičky spoločnostiam Freddie Mac, Fannie Mae a Ginnie Mae, ktoré ich združujú ako hypotekárne cenné papiere zabezpečené štátom a predávajú investorom. Približne 9,2 bilióna dolárov z celkových 13,1 bilióna dolárov amerických hypotekárnych záväzkov tak bolo premenených na štátne hypotekárne cenné papiere, ako uvádza Urban Institute. Hypotekárne úroky po roku 2020 klesli na historické minimá v dôsledku krátkych úrokových sadzieb Federal Reserve počas krízy COVID-19. Fed nakúpila veľkú časť nových nízko úročených hypoték a jej bilancia narástla na takmer 9 biliónov dolárov. Aj keď Fed momentálne žiadne nákupy nevykonáva, jej stav hypotekárnych cenných papierov bol v roku 2022 približne 2,7 bilióna dolárov. Scott Buchta z Brean Capital pozoruje, že už došlo k čiastočnému oživeniu súkromného poskytovania úverov, obzvlášť pre dobre hodnotených dlžníkov, ktorí potrebujú "jumbo" hypotéky. Buchta nedomnieva sa, že štátom garantovaná 30-ročná fixná hypotéka úplne zmizne, pretože by to narušilo celý trh s nehnuteľnosťami a zvýšilo by to úroky. Vplyv vlády na financovanie bývania v USA je kontroverznou témou, najmä medzi republikánmi a bývalými funkcionármi Trumpovej administratívy. Mark Calabria, bývalý riaditeľ Federal Housing Finance Agency, sa pri prvej Trumpovej administratíve zasadzoval za privatizáciu, ale v roku 2021 sa vzdal. Zostal však zástancom ukončenia federálnej správy agentúr. Napriek optimizmu ohľadom možného pokroku ukázal, že akcie Freddie v novembri poskočili takmer o 150 % a Fannie o 150 %. Analytici z BofA Global očakávajú, že rozhovory o privatizácii by mohli byť v centre pozornosti druhej Trumpovej administratívy, avšak odchod Freddie a Fannie z štátnej kontroly sa počas krátkeho obdobia považuje za vysoko nepravdepodobný.