Rynek mieszkaniowy pod presją: czynsze w niemieckich metropoliach mocno rosną

Rynek nieruchomości w dużych miastach Niemiec nadal jest silnie konkurencyjny. Świeże badanie eksperta ds. nieruchomości, firmy Jones Lang LaSalle (JLL), odnotowuje znaczący wzrost miesięcznych czynszów ofertowych w niemieckich metropoliach. Między Berlinem, Hamburgiem, Monachium i innymi wielkimi miastami w drugim półroczu 2023 roku zanotowano średni wzrost cen najmu o 8,2 procent w porównaniu z analogicznym okresem ubiegłego roku. Ten rozwój znacząco przewyższa tempo wzrostu z poprzedniego roku wynoszące 6,3 procenta i przekracza również średnią z pięciu lat, która wynosi 5 procent. Eksperci przewidują, że nacisk na koszty najmu na razie nie ustąpi. Analiza, oparta na około 35 000 ogłoszeniach wynajmu i 41 000 ofertach sprzedaży, wskazuje zwłaszcza na sytuację w Berlinie i Lipsku, gdzie obserwuje się dwucyfrowe przyrosty. Berlin wyróżnia się wyjątkowym wzrostem cen o ponad 21 procent i zbliża się ceną wynoszącą średnio 19,42 euro za metr kwadratowy do Monachium, lidera z ceną 22,50 euro. W innych miejskich regionach stwierdzono umiarkowane wzrosty. Okazuje się, że dynamika wzrostu cen w metropoliach jest większa niż w miastach niebędących powiatami i powiatach, gdzie czynsze ofertowe wzrosły odpowiednio o 4,8, a 5,5 procenta. Sören Gröbel, autor studium, komentuje, że dysproporcja między czynszami w istniejących kontraktach a nowymi umowami wzrasta, co odstrasza wielu najemców od przeprowadzek, tym samym sprzyjając tworzeniu do błędnego koła: mniejsza ilość ofert dodatkowo intensyfikuje napięte rynki. Dodatkowo zwolniony rozwój budownictwa mieszkaniowego, który jest utrudniony przez rosnące stopy procentowe i ceny materiałów, negatywnie wpływa na rynek mieszkaniowy. Po tym, jak szacunki wskazują, że w 2023 roku powstało mniej niż 270 000 nowych mieszkań, instytut Ifo zwraca uwagę, że w 2024 roku może zostać zakończona budowa tylko około 225 000 mieszkań – liczby, która pozostaje z tyłu za celami rządowymi, zakładającymi rocznie 400 000 nowych jednostek mieszkalnych. Tymczasem ceny zakupu nieruchomości mieszkalnych wykazują trend spadkowy. JLL podkreśla, że średnie ceny ofertowe dla mieszkań z rynku pierwotnego i wtórnego zmniejszyły się o średnio 7,4 procenta, przy czym rynek wtórny jest bardziej dotknięty spadkiem o 8,1 procenta w porównaniu do mieszkań z rynku pierwotnego (2,3 procenta). Rozbieżność między oczekiwaniami cenowymi kupujących a sprzedających także wskazuje na niski poziom transakcji. Podsumowując, analiza sugeruje, że rynki mieszkań na wynajem będą nadal doświadczały napływu zainteresowania, napędzanego przez przesunięcie stosunku kosztów najmu do kosztów zakupu na korzyść najemców oraz wyższe stopy kredytowe.