ドイツの不動産業界、眠りから覚醒。困難な年を乗り越え、控えめな新規ビジネス、利上げ、厳しい融資条件という環境の中、回復の兆し始まる。新規ビジネスの増加を報告する企業が増え、専門家は融資条件が以前ほど厳しくないと見ている。

不動産金融市場のムードの重要な指標は、今週期待される大企業の発言です。特に、ドイツ第二位の不動産会社であるLEG Immobilienや、在庫に54万8000戸以上の住宅を持つ市場リーダーVonoviaに注目が集まります。質問はいつも同じです：ビジネスモデルは危機時にどれだけの耐久性を示したのか？そして、開始されたリストラ策は効果があるのか？

月曜日にLEG不動産が幕を開け、数字が驚きをもたらした：業界大手が約15億ユーロの大損失を記録しているにも関わらず、運営業務は予定通りに進んでいた。特に喜ばしいのは、重要な利益指標であるAFFO（調整済み運用資金）の成長率で、これは自由に利用可能なキャッシュフローを示し、66パーセント以上増加して1億8120万ユーロに達したことだった。それ故に、前年に配当がなかった後で、株式1株につき2.45ユーロの配当が支払われる。投資家は好意的に反応し、月曜日にはLEGの株式がMDaxで最も大きな勝ち組の一つになった。

Note that in Japanese corporate financial reports, terminology might differ slightly, and not all foreign terms may have a standard translation. For specific terms like "Adjusted Funds from Operations" (AFFO), it's common to use the English acronym even in Japanese text.

LEG-Chefのラース・フォン・ラックムは楽観的に発言し、今後の収益成長と不動産市場での取引活動の増加を見込んでいる。いくつかの競争相手とは異なり、LEGは低所得および中所得者向けの手頃な住宅に焦点を当てており、現状ではこれが有利となっている。昨年、LEGの平均冷暖房別家賃は平米当たり6.58ユーロで、4パーセントの増加に相当する。フォン・ラックムは、今年は3.2～3.4パーセントの成長を予想している。

金曜日に業績を発表するフォノヴィアを筆頭に競争相手が昨年記録した平均冷暖房費は1平方メートルあたり7.58ユーロであった。アナリストはフォノヴィアがこの数字を確認すると見ている。さらにフォノヴィアにおける住宅不足についても報告がなされるが、これはLEGと同様である。火曜日に業績を公表するTAG不動産も、空室率の減少傾向を確認している。専門家は状況をより良く評価し、現在の株価よりもTAG株の目標価格を高く設定している。

不動産会社の収益性にとって重要な側面は、新規賃貸である。ここでは、多くの地域で価格が既に2桁のユーロに達している。フォン・ラックムは、既存の賃貸と新規賃貸の価格差により、多くの引越し希望者が現在の住まいに留まることを好むため、住宅市場の停滞に警鐘を鳴らしている。

賃貸収入に加えて、過去数年間で不動産大手は金融面でも予防措置を講じています。LEGは2022年11月に事業戦略を調整し、昨年だけで約2000の不動産ユニットを売却しました。今年はさらなる売却が計画されており、追加の自己資本を生み出し、負債比率を低下させることを目指しています。この比率は昨年、利息の上昇もあって48.4パーセントに増加し、目標値の45パーセントを超えました。再融資のために、LEGとVonoviaは新しい方法を決断し、例えば英国ポンド建ての債券を発行しています。

ファビオ・カロッツァ、BFリアルエステートファイナンスのゲシュトゥンツフューラーは、状況が若干改善されていると評価しているが、依然として低いレベルからのスタートだと指摘しています。しかし、彼は金融機関と借り手双方が難しい市場の状況により適応し、危機をうまく乗り越えられると信じています。従って、この業界はまだ山を越えたわけではありませんが、回復への道を歩んでいます。