फेड ब्याज दर में कटौती: क्या यह आवास ऋण बाजार के लिए पूर्ण सफलता है?

कई संभावित गृह खरीदार फेडरल रिजर्व के आगामी निर्णय को लेकर उत्सुक हैं और ऊंची बंधक ब्याज दरों में राहत की उम्मीद कर रहे हैं। लेकिन बुधवार को अपेक्षित ब्याज दर कटौती के बाद भी वे निराश हो सकते हैं। मई की शुरुआत से 30-वर्षीय औसत बंधक ब्याज दरें एक प्रतिशत अंक से अधिक गिरकर वर्तमान में 6.2% हो गई हैं। यह फेड की पहली अपेक्षित ब्याज दर कटौती से पहले हुआ जो चार साल से अधिक समय बाद हो रही है। हालांकि, उद्योग विशेषज्ञ मानते हैं कि फेड के निर्णय के तुरंत बाद बंधक ब्याज दरें और ज्यादा नहीं गिरेंगी। Realtor.com की मुख्य अर्थशास्त्री डेनिएल हेल बताती हैं कि ब्याज दर कटौती के लाभ पहले से ही कम ब्याज दरों के रूप में स्पष्ट हैं। हेल जोर देती हैं कि स्थिर गिरावट को प्राप्त करने के लिए यह अधिक महत्वपूर्ण है कि फेड भविष्य की ब्याज दर नीति के बारे में क्या कहता है। मिश्रित आर्थिक आंकड़ों के बावजूद, फेड अपनी ब्याज दरें घटाने की मंशा का संकेत दे रहा है ताकि आर्थिक विकास को बढ़ावा मिल सके। अगस्त में मुद्रास्फीति काफी हद तक नियंत्रित रही, लेकिन कुछ श्रेणियों, जैसे हाउसिंग मार्केट, में यह जिद्दी बनी रही। इसके अलावा, पिछले महीने रोजगार वृद्धि उम्मीद से कमजोर रही, जबकि वेतन वृद्धि – मुद्रास्फीति का एक निकट संकेतक – मजबूत बनी रही। CME FedWatch डेटा के अनुसार, व्यापारी बुधवार की बैठक में 25 या 50 आधार अंकों की दर कटौती के लिए लगभग समान उच्च संभावनाएं देखते हैं। इसके अतिरिक्त, वे नवंबर और दिसंबर में कई अनुवर्ती दर कटौती की उम्मीद करते हैं, जिससे चालू वर्ष के अंत तक आधार दर मौजूदा 5.25% से 5.5% स्तर से लगभग 100 आधार अंक कम हो सकती है। रेडफिन में आर्थिक अनुसंधान प्रमुख चेन झाओ ने चेतावनी दी है कि फेड की अपेक्षा से धीमी गति से कटौती करने पर आने वाले महीनों में बंधक ब्याज दरें हल्की वृद्धि कर सकती हैं। इससे कई उपभोक्ता आश्चर्यचकित और संभवतः निराश हो सकते हैं। फेड की आखिरी प्री-पैंडेमिक दर कटौती दौर में भी एक समान पैटर्न देखा गया था। औसत बंधक ब्याज दरें 2018 के अंत में लगभग 5% तक पहुंचीं, लेकिन 2019 जुलाई तक, जब फेड ने दरें कम करनी शुरू की, तब ये 3.75% तक गिर गईं। दो और 25-आधार अंकों की कटौती के बावजूद, वे वर्ष के बाकी समय के दौरान 3.5% से 3.8% के बीच रहीं। येल स्कूल ऑफ मैनेजमेंट की प्रोफेसर केली शु ने जांच की कि क्यों कई खरीदार बड़ी दर कटौती की उम्मीद करते हैं। उन्होंने पाया कि उपभोक्ता और पेशेवर भविष्यवाणिकर्ता दोनों ही अल्पकालिक ब्याज दरों जैसे कि आधार दर और दीर्घकालिक ब्याज दरों जैसे कि बंधक ब्याज दर के बीच संबंध का अतिशयोक्ति करते हैं। यह घटना, जिसे "श्रेणीबद्ध सोच" कहा जाता है, अक्सर गलत निर्णय तक ले जाती है। शु खरीददारों को बेहतर ब्याज दर की उम्मीद में घर की खरीद को टालने से सावधान करती हैं। उनके अनुसार दीर्घकालिक बंधक ऋण और पुनर्वित्त के लिए समय तय करने का कोई कारण नहीं है। LoanPeople की वरिष्ठ ऋण अधिकारी क्रिस्टिन बेली रिपोर्ट करती हैं कि उनके कई ग्राहक फेड दर कटौती के बाद सबसे अच्छे तरीकों के बारे में चर्चा करना चाहते हैं। वह इंतजार न करने और अब कार्रवाई करने की सलाह देती हैं। हालांकि बंधक ब्याज दरें और ज्यादा नहीं गिर सकती हैं, खरीददारों को इस गिरावट और अगले साल संपत्ति बाजार को समझने में थोड़ी राहत मिल सकती है। इस वर्ष में उपलब्ध आवास सप्लाई में लगातार वृद्धि हुई है और अगस्त में यह महामारी के बाद उच्चतम स्तर 909,000 से अधिक घरों तक पहुंच गई। मौजूदा बंधक ब्याज दरों पर मासिक औसत भुगतान भी मई की तुलना में लगभग 300 डॉलर कम है, जब दरें 7% से अधिक थीं। इससे वहनीयता बढ़ती है। हेल का अनुमान है कि अचल संपत्ति बाजार 2025 तक पिछले चक्रों पर आधारित दीर्घकालिक औसत स्तरों पर वापस आ सकता है।