De siste rapportene om økende finansieringskostnader har skapt problemer ikke bare for Aroundtown-datteren Grand City Properties, men for hele bransjen. Som et resultat måtte selskapet nedskrive porteføljen sin på grunn av det vanskelige markedsmiljøet for eiendomssalg. Dette førte til et tap i hundremillionersklassen i fjor. Til tross for økte inntekter fra leie på grunn av sterk etterspørsel etter bolig, belastet de høyere finansieringskostnadene driftsresultatet (FFO1). I tillegg ble det ikke utbetalt noen dividende igjen, og selskapet gir en forsiktig prognose for det inneværende året. Men hvordan vurderer eksperter fremtidsplanene til boligeiendomsgiganten?

Ifølge analytiker Jonathan Kownator fra den amerikanske investeringsbanken Goldman Sachs, stemmer nøkkeltallene i stor grad overens med hans estimater. Også de prognoserte målene for det løpende året er i tråd med forventningene. Imidlertid kritiserte analytiker Paul May fra den britiske investeringsbanken Barclays at Grand City Properties for andre gang på rad ikke utbetaler utbytte.

I 2023 økte netto leieinntektene til selskapet notert på SDAX med fire prosent til rundt 411 millioner euro, som ble annonsert onsdag i Luxembourg. Denne økningen skyldes hovedsakelig økte leier og en lavere tomgangsrate. Imidlertid belastet spesielt de høyere finansieringskostnadene det operative resultatet, som gikk tilbake med fire prosent til 183,9 millioner euro sammenlignet med samme periode året før. For det løpende året forventer datterselskapet til Grand City Properties et driftsresultat på 175 millioner til 185 millioner euro. Dette ville innebære både et fall og en liten økning.

I samtale med finansnyhetsbyrået dpa-AFX nevnte styreleder Christian Windfuhr to grunner for den forsiktige fortjenesteprognosen: ekstra bankgjeld som må nedbetales, samt ytterligere kostnader gjennom rentebetalinger for hybride obligasjoner (notes). Dette kan føre til at profitten fra den operative virksomheten kan bli relativert av disse ekstra kostnadene. For 2024 planlegger selskapet at deres nettoleieinntekter på en sammenlignbar basis skal vokse med tre prosent.

Som følge av nedskrivningen av eiendomsporteføljen har selskapet i 2023 registrert et tap på omtrent 638 millioner euro. I samme periode året før oppnådde Grand City Properties fortsatt en profitt på over 179 millioner euro. Verdien av eiendomsporteføljen ble nedskrevet med ni prosent, hvor det i Tyskland var en nedskrivning på elleve prosent, som bedriftssjef Refael Zamir forklarte i en telefonkonferanse med analytikere. Totalt har verdien av eiendommene falt til nivået fra 2018. Også for det inneværende året forventer direktøren ytterligere nedskrivninger av porteføljen, men disse forventes å være mindre enn i 2023. "Vi håper at nedskrivningene vil være omtrent halvparten så store som i fjor," la styreformann Windfuhr til.

Som andre selskaper i bransjen holder Grand City Properties et øye med sin gjeld og selger derfor eiendommer. I fjor solgte selskapet leiligheter til en verdi av 306 millioner euro, noe som er omtrent tre prosent under bokført verdi. Det var hovedsakelig snakk om eldre eiendommer i London og Nordrhein-Westfalen. "Transaksjonsmarkedet er fortsatt svakt," sa styreleder Windfuhr. Prisene for salg av leiligheter er bare litt under bokført verdi. Blant kjøperne er hovedsakelig familiekontorer, små private equity-selskaper, og av og til også større finansinvestorer. Avtalene er imidlertid ganske små. I fjor solgte selskapet omtrent 1200 leiligheter, og det er fortsatt leiligheter til salgs til en verdi av omtrent 200 millioner euro. Men som Windfuhr understreket, er det ingen fastsatt mål for antall leiligheter som skal selges. Hvis prisen er riktig, er alt klart for salg. Men selskapet er ikke under press for å selge noe.

I 2023 var kostnadene for gjeld lav med 1,9 prosent ved årets slutt, med en gjennomsnittlig løpetid på 5,3 år. Konsernet har dessuten nok kontanter og likvide midler til å kunne betjene gjelden frem til slutten av 2026. Selv om markedsforholdene nylig har forbedret seg noe, påpeker selskapet at makroøkonomisk usikkerhet fortsetter å vedvare. For å redusere gjeldsbyrden er det i den nåværende situasjonen bedre å være forsiktig med kapital og likviditet. Derfor vil det, som allerede annonsert på tirsdag, ikke bli utbetalt noen dividende for 2023. Styreleder Windfuhr forklarte at det kan vurderes å utbetale en dividende igjen fra neste år, hvis markedsforholdene forbedrer seg. Inntil da vil selskapet fortsette å holde på kontantreservene sine for også å kunne betjene gjelden etter 2026. Ledelsen antar at rentemiljøet vil begynne å forbedre seg igjen fra midten av 2024.

Grand City Properties er hovedsakelig aktiv i tett befolkede områder i Tyskland med sine rundt 63.300 leiligheter, blant annet i Berlin, Nordrhein-Westfalen, Halle-Leipzig-Dresden-regionen og i Rhein-Main-området. I tillegg er selskapet også representert i metropoler som London og München. Den største aksjonæren er næringsbyggkonsernet Aroundtown, som har 61 prosent av selskapet. Selskapets aksje registrerte et tap på over fire prosent i tidlig handel og endte til slutt med å falle rundt 1,7 prosent.