Die Folgen des Zusammenbruchs der Silicon Valley Bank könnten noch übertroffen werden. Wenn die Marktteilnehmer schon angesichts der potenziellen Konsequenzen zittern, sollten sie erst einmal einen Blick auf die Bankenbranche werfen, die sich der rasch schwächer werdenden kommerziellen Immobilienbranche ausgesetzt sieht.

Es scheint, als käme alle paar Tage eine Hiobsbotschaft über eine weitere Immobilie, die in Verzug gerät.

In den letzten Wochen überzog ein vom Pacific Investment Management Co. kontrollierter Bürovermieter auf etwa 1,7 Mrd. US-Dollar an Hypotheken auf sieben Gebäude in Städten wie San Francisco, Boston und New York.

Davor hatte ein Unternehmen von Brookfield Corp. die Kredite für zwei Bürotürme in Los Angeles nicht mehr bedienen können.

Eine Hypothek von 1,2 Mrd. US-Dollar auf ein Komplex in San Francisco, der von Ex-Präsident Donald Trump und der Vornado Realty Trust co-besessen wird, steht nun auf der Watchlist vermeintlich gefährdeter Kredite.

Sollte die Saga von Silicon Valley Bank nun den Beginn der nächsten Rezession einläuten, können wir davon ausgehen, dass noch viel mehr Immobilien in den nächsten Wochen in Verzug geraten.

Dies ist für die Kreditgeber und somit auch Banken eine schlechte Nachricht, da sie ihre Finanzierungen für Immobilien verstärkt haben.

Seit Mitte 2021 sind die Gesamtkredite und Leasingverträge für Immobilien in ihren Büchern um mehr als 725 Mrd. US-Dollar oder 16% auf einen Rekordwert von 5,31 Billionen US-Dollar gestiegen, wie die amerikanische Notenbank mitteilte.

Der Anstieg von Schulden um 11,2% im vergangenen Jahr entspricht dem vierfachen Zuwachs der vorherigen vier Jahre und ist der höchste seit 2006. Nicht nur das, sondern Immobilienkredite machen fast 24% aller Bankkredite aus, der höchste Wert seit der Finanzkrise, laut BNY Mellon-Strategist John Velis.

Ein Grund, warum Banken so viel Risiko eingehen, ist die schwierigere Abgabe von Risiken an Investoren. Der Markt für kommerzielle Hypothekenpfandbriefe ist von einem jährlichen Volumen von 240 Mrd. US-Dollar im Jahr 2007 auf 60 Mrd. US-Dollar im Jahr 2020 geschrumpft, ein Rückgang von 75%, wie Velis bemerkt.

Noch bevor Silicon Valley Bank explodierte, schrieb Velis in einem Forschungsbericht: „Bei einer textbuchmäßigen Geldpolitik sind Zinserhöhungen dazu gedacht, die Finanz- und Kreditbedingungen zu verschärfen, was zu einer geringeren Wirtschaftstätigkeit führt."

Dadurch können bestimmte Bereiche der Wirtschaft, insbesondere dort, wo ein erhebliches Maß an Hebelwirkung vorhanden ist, unter Druck geraten, was oft zu Schwierigkeiten im Finanzsektor führt.

Die Risiken, die von der kommerziellen Immobilienbranche ausgehen, sind schon seit Monaten ein Warnsignal für den Bleakley Financial Group LLC Chief Investment Officer Peter Boockvar an seine Kunden. In einem Forschungsbericht Ende letzten Jahres führte Boockvar seine Leser durch die Zahlen.

In seinem Beispiel zahlte ein Investor im Jahr 2020 50 Mio. US-Dollar für eine Wohnanlage und nahm ein dreijähriges Darlehen in Höhe von 70% des Werts des Grundstücks auf. Wenn man davon ausgeht, dass das Grundstück mit einer Kapitalisierungsrate von 5% gekauft wurde, würde es jährlich etwa 2,5 Mio. US-Dollar an Brutto-Mieteinnahmen liefern. Dies ist mehr als genug, um die jährlichen Zinsausgaben in Höhe von etwa 960.000 US-Dollar für ein Darlehen mit einem Zinssatz unter 3% zu decken und auch andere Kosten wie Versicherungen, Steuern, Wartung und Eigentumsverwaltung zu decken. Aber niemand hatte damit gerechnet, dass die Zinsen so schnell steigen würden.

Jetzt steht der Investor vor der Herausforderung, das Darlehen in diesem Jahr bei Zinsen, die deutlich über 7% liegen, zu refinanzieren. Das würde die jährlichen Zinskosten auf 2,63 Mio. US-Dollar erhöhen, wie Boockvar mitteilt. Selbst wenn es dem Investor gelänge, die Mieten um 10% in 2021 und eine ähnliche Menge im letzten Jahr zu erhöhen, würde das Einkommen nur auf etwa 3 Mio. US-Dollar steigen.

Das würde für die anderen Kosten nur noch rund 400.000 US-Dollar übrig lassen. In manchen Staaten würden die Steuern allein schon die 400.000 US-Dollar auffressen, so Boockvar.

Natürlich sind diese Berechnungen nur grobe Schätzungen, aber sie sind charakteristisch und illustrieren die Probleme, die sowohl Immobilieninvestoren als auch Kreditgeber bevorstehen.